有効活用についてご投稿紹介

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投資の収益には、所有者が継続して得ることができるインカムゲインと、売却によって一時に得られるキャピタルゲインがあります。不動産投資におけるインカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは売却益です。 不動産は、株式などの有価証券と同じように価格が変動する資産なので、キャピタルゲイン(売却益)が常にあるとは限らず、キャピタルロス(売却損)が出てしまうこともあるため、主な投資目的はインカムゲインにあたる家賃収入です。

不動産投資には多額の初期投資が必要ですが、物件の資産価値を担保にすることで、低金利・長期間の有利な資金調達が可能です。

初期投資の現金をできるだけ抑えて借入金で調達し、借入金の返済も家賃収入を充てていくことで、手元資金が少なくても資産形成をして、

将来は名実ともに自分の財産にすることができます。 不動産の価値には、同じものは二つとないため、一物一価という言葉がある一方で、同じものでも目的によって価値が異なる一物多価という言葉もあります。

”一物一価”、”一物多価”、文字を見ると正反対の言葉ですが、どちらも不動産の本質を表現した言葉です。

デスクとパソコン写真

不動産投資における”一物多価”は、投資の収益性、パフォーマンスを上げるのに有効活用できることがあります。 マンションは区分所有といって、専有住戸は各オーナーのものですが、土地や、建物の共有部分は所有者の多数決で運営を決めることになっていますが、

一棟マンションでは、土地と建物の活用方針をオーナーが一人で決めることができます。

一棟売りマンションの価値は、土地と建物それぞれの資産価値ではなく、収益力に対する評価が大きなウェイトを占めます。

年間の家賃収入を、投資利回りで割り戻した価値で評価し、例えば年間500万円の家賃収入が得られる売り一棟マンションを、投資利回り5%で売買する場合の価値は1億円になります。 一方で、東京は、2020年のオリンピックに向けて都市の再開発に積極的で、現在の基準でマンションを建てなおした場合には、

建ぺい率や容積率が緩和されて、より収益力の高い建物を建てることができる場所が少なくありません。 一棟売りマンションは、既に建っている建物の収益力を基準にした価値で底地を取引できるため、建物が古いほど、更地の土地取引よりお得に入手が可能です。

キャッシュフローの上でも、土地の収益力ではなく資産価値を担保にするため、お得に入手できる物件では資金調達(借入れ)力にも余裕があり、返済を長期間にするほど、キャッシュフローにも余裕が生まれます。