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ワンルーム賃貸経営やアパート賃貸経営など、賃貸住宅経営と駐車場貸し経営はどちらが有利ですか？
空き地を所有しているんですが、賃貸住宅を建てようか、有料駐車場に利用するか。で、迷っています。どっちが得でしょうか。
賃貸住宅の建築と駐車場経営は、どちらも遊休土地を利用する手段といえます。駐車場も賃貸住宅も立地条件に左右されることと、その経営が比較的に、手間が掛からないという点で共通していますが、駐車場は建設費などがあまり掛からないのですぐにスタートしやすい反面で、税金上では固定資産税の点で非住宅用地として取り扱われるため土地に対する税額は住宅の賃貸経営に比べ大きくなってしまいます。
賃貸住宅建設に要する費用にはどのようなものがありますか。？
賃貸住宅を建築するための費用には、、さまざまなものがあります。建物そのものの建築費用の他、まず既存の建物がある場合は、それを取壊す解体費用と、それが他人に貸していたものであればその補償費が必要となります。
また、今回建築する賃貸住宅の本体工事と別の契約となる付帯工事、またさまざまな手続の際に必要となる登記料などさらに、一時的に課税される登録免許税・不動産取得税・消費税などの税金も考える必要があります。
賃貸経営収支計画のたて方は
賃貸住宅経営の収支計画のたて方について？ 教えてください。
収益計算の計画を立てる事は、賃貸住宅を経営するに際して、大変重要な事です。収入源となる家賃額や建築する住戸の、数など前提となる条件を変えて、さまざまなケースを検討してみます。収支の計算には、
賃貸経営での利益を求める損益計算と、手許に残るキャッシュを求めるための資金計算があります。
１. 損益計算
収入から支出を差引き、課税される所得を求めます。
２. 資金計算
損益計算と違い支出については、現金で支払うもの、全てを含みます。（以上みなとアセットマネジメント）
投資用ワンルームマンション経営-資産運用法
1へ戻る 節税効果が期待でぎる
日本の所得税の構造は「超過累進課税」です。そのために、所得が高い人ほど税率は高くなります。それだけではなく、厚生年金や雇用保険などの負担率も上がっています。現在は税制改革で最高税率が低くなってきていますが、重税感は払拭できません。これが現実である以上、「ワンルームマンションでも購入して、少しでも税金を安くした
い」と考える人が出てくるのは当然です。とくに高額所得者にとっては、かなりの節税効果があります。ワンルームマンションを所有し賃貸に出すと、不動産所得が発生します。サラリーマンの場合、これを給与所得とあわせて確定申告しなければなりません。いっぽう、不動産所得を計算する際には、必要経費を差し引くことが認められています。たいていの人はローンを組んで購入しますから、ローン利息やその他の経費を合算すると、実質収入以上の損金が発生します。この損金分を確定申告することで、払いすぎた税金が戻ってくる、つまり節税できることになるのです。
老後には年金代わりになる
日本では、「国民皆年金」ということになっていますが、高齢化社会を迎えて年金制度そのものの見直しが進められています。少子化で年金加入者が年々減少し、2025年には、年金受給者1人を2-3人が支えることになるともいわれ、年金の給付開始年齢は最終的に65歳に引き上げられます。老後の生活への不安は募るばかりです。そうした背景から、「公的年金はアテにできないから、それに匹敵する収入を将来にわたって確保しなければ」という人が多くなっています。そのひとつの形が、「家賃型年金」ともいえるワンルームマンション経営なのです。「私的年金」とするためには、定年までに現金で買っておくか、ローンの支払いを完了しておく必要があります。これによって、定年後は家賃収入がまるまる懐に入っくるのです。しかも、マンションという資産が残ります。確実に現金収入がある、資産が残っているという「保証」こそ、豊かな老後を迎えるための最高のパスポートではないでしょうか。
ローンを組めば生命保険としても活用できる
マンションをローンで購入する場合には、一般的に「団体信用生命保険」に加入します。ただし、60歳くらいの年齢で相続税対策として購入する場合、団体信用生命保険には加入しませんが、現役である場合はだいたいは加入します。
これにより、本人が命を落とすようなとき、あるいは高度障害状態となったときには、この生命保険が本人に代わってローンを返済(代位弁済)してくれます。その後の家賃収入は「ローン返済なしの家賃」ということで、残された家族の生活費になるのです。もちろん、ワンルームマンションという資産も残されます。このように、ワンルームマンションをローンによって所有するということは、いざというときの生命保険としても活用できるのです。以前はもっぱら投機目的、つまり値上がり益が目的でしたが、いまは値上がり益を狙っての「マンション転がし」ができるような状況ではありません。ワンルームマンション経営はあくまでも、年金と生命保険を兼ね備えたようなものだと考えてください。
【出稿元】日向野利治 不動産評論家 早稲田.大学政治経済学部卒。不動産業界事情に精通している第一人者 新聞やテレビでの評論活動の他、不動産業界の調査からコンサルティングまで幅広く活躍中。