「下記記載は約11年ほど前のものです。11年経過して、どのように世の中が変わったか、さほど変わっていないのか」

「下記記載は約11年ほど前のものです。11年経過して、どのように世の中が変わったか、さほど変わっていないのか。ご参考になりますか。(平成29年2月)

ゼロ金利が続くなか、「投資用ワンルーム」に根強い人気があります。ワンルームマンション市場は、バブルの頃もその後も、株式投資が盛んな現在でも、株とは違った視点から、すなわち収益や節税を狙って、あまり波のない状態で形成されてきています。そして、最近では地道な収益を生む資産として、投資用ワンルームを経営する人が増えています。おそらく、かつての狂乱的な値上がりを求めるのではなく、老後はもちろん若いときでも、安定した収入を確保しようとの考え方が強まったためでしょう。こうした活発な需要を背景にして、東京圏、大阪圏とも、ワンルームマンションの供給は右肩上がりです。業者の統計では、購入者の層は20-30代、年収600万円以上が目立っています。ただし、一概にワンルームマンションといっても、物件は玉石混清で、よい物件も劣悪な物件もあります。ワンルームマンションを購入し、賃貸に出して収益を得るには、それなりの知識を身につけることが大切です。ワンルームマンション投資がいかにメリットが多いとはいえ、何の知識もなしにすぐに収益を得られるというものではありません。

景気の判断材料のひとつとして、住宅購入件数の推移が取り上げられます。庶民の夢である「家」の購入度合いは経済状況の反映といえますが、これは税制の影響も大きく受けます。住宅取得減税の制定やその期限によって左右されやすいのです。それに比べ、近年のワンルームマンションの需要は、景気に関係なく安定あるいは上昇傾向にあります。学生や単身サラリーマンをはじめ、セカンドルーム、SOHOや個人事業者のオフィス、社宅を廃止した企業の法人契約など、新たな需要も増えてきています。こうしたことから、不動産業者はワンルームマンションの建設を増やしつつあります。いっぽう物件は、近年の地価の下落や建設コストダウンから、以前より安い価格で売り出されています。しかも低金利でローンも組みやすい状況とあって、ワンルームマンションの市場に限っては、投資の好機だといえるでしょう。さらに、一般の金融商品よりはるかに高い利回りが期待でき、これからの資産運用として非常に有望視されているのです。

ワンルームマンション経営で利益が出るしくみ

ワンルームマンション経営とは、ワンルームマンションの「区分所有者」になることです。なにも建物を1棟買うわけではありません(もちろん買ってもいいのですが)。そしてそれを賃借人に貸し、家賃を得ます。この家賃こそが、ワンルームマンションを所有している限り将来にわたって得られる収入なのです。しかし、「はたして、本当にワンルームマンション経営で収益を上げることができるのだろうか?」という疑問がわいてくるかもしれません。結論から申し上げますと、もちろん大きなメリットがあります。現金で購入すれば、家賃は経費を除いてすべて収益となります。ローンを組んで購入しても、月々の返済額と家賃との差額がプラスなら収益、マイナスでも節税効果を生み出します。あくまでも第三者に貸し付けて収益を上げるのがワンルームマンション経営の狙いです。もちろん、自分が使うとか、子どもに使わせるということもできますが、税務上、それを貸したかのように申告するのは、正しいことではないので慎むべきです。

毎月の家賃として安定的に収入が得られる

いま、着実な資産運用方法として、ワンルームマンション経営が注目されています。それにはいくつかの理由がありますが、まず一番に挙げられるのが「安定的な収入が得られる」ということです。地価が下落し、ファミリーマンションは供給過剰気味といわれているのに、なぜだろうと思われる方もいることでしょう。実は、こういった不動産市場であるために、優良な物件が比較的手ごろな価格で手に入れられ、しかも他の不動産に比べて家賃を割高にできるのがワンルームマンションなのです。加えて、学生からOL、単身サラリーマン、法人の社宅と、需要は下がるどころかどんどん増えてきています。立地条件のよいマンションなら、継続的に入居者が確保でき、家賃収入は保証されているといえるでしょう。また、中古物件で手に入れた価格が割安なら、家賃の設定が相場より低い場合でも、利回りは十分高くなります。もちろん、どんな物件でもやすやすと安定収入が得られるわけではありません。必要な事項を習得していただきたいと思います。

【出稿元】日向.野利治(ひが.のとしはる)不動産評.論家 早稲田.大学政治経済学部卒 不動産業界事情に精通する第一人者。新聞やテレビでの評論活動の他、不動産業界の調査からコンサルティングまで幅広く活躍中

▲売却時メモ知識

売りたい金額をきめる。

まず、自分が売りたい希望額を出しましょう。住宅ローンの残高から割り出す方法や、内装・ガーデニングなど諸費用に支出した費用や様々な思い入れも含めて、自分の希望の売り値を決めます。

売れる物件価格を予想する。

自分の売却希望価格を決めたあとで、とりかかるのが、実際に売れるであろう価格を予想することです。近隣の同条件に近い売り物件の情報を見て判断するのも良いでしょう。また、不動産業者に相談すれば、すぐに調べてくれるでしょう。但、売れる価格は、様々な条件で異なります。近くで売れている価格が絶対ということではなく、これはあくまで参考価格です。高く売り出したければ、それでも問題はありません。人気エリアで、購入希望者が多くいる場合は、希望の高値でも売れる場合もあるからです。しかし、現実としては、高値の価格設定をした結果、長い間、買い手がつかない物件も多数あります。中古の不動産売買は、定価のない取引です。インターネットで同条件比較をするとか、業者などにも相談するとかして、納得できる価格を決めましょう。

売りたい時期の選択。

いつ売りたいかも重要な要素です。

すぐ売りたい希望の場合は、価格もインパクト価格に設定する必要もあるでしょう。

引越し、転勤、転校などの状況も考慮して置く必要があります。

不動産業者の選定

不動産業者への依頼の方法は3通りあります。売りワンルームマンションを東京都,千葉県でさがす

1専属専任媒介契約

2専任媒介契約

3一般媒介契約

いずれの取引態様でも、売主が支払う仲介の手数料金額は、変わりません。

違うのは販売の形態です。

デスク

一社に限って依頼する方法と数社に、同時依頼する方法です。数社同時依頼の一般媒介では、業者は独自に客付け販売をするようにうごきます。

一社に限って依頼の、専任媒介の場合は、通常依頼した業者を通じ、地域の不動産業者に仲介依頼が流されることになり、販売窓口は広がるでしょう。但し、専任で契約を取り付けても、あくまで、自社だけで客付けする不動産業者もいます。

弊社では、売主様に幅広く販売ルートを提供できるよう、不動産業者に情報開示を、しております

住んだまま売るのか、引越してから、売るのか。

売出し時点で、現在お住まいということについては、特別問題はありません。但し、購入希望者が不動産業者の案内で内部を見る(内見・・といっています)ことが可能な状態にしておく必要があります。

この状態が売り値にも影響してくると、考えられます。

ご自宅を商品と考えて、なるべく商品価値を高く見せる工夫をしましょう。 アメリカなど欧米諸国では、いつなんどきも自宅の資産価値を高めておくように常日頃から、努力し、外装ペイントしたりDIYを怠りません。

従って、日本のように30年たつとボロボロの家になり解体以外考えられない。というような、ことはありません。

広告する。

広告は多い方が有利なことは当然です。しかし、コストを考えた場合いくらでも経費を費やすことはできません。

弊社では、提携インターネット情報センター、住宅情報誌、住宅業界紙でエンドユーザーのみならず、ほかの業者様への情報の開示も行ないながら、販売チャンスを拡げ、売主様にとって、一番有利な条件での、販売を常時に心がけるよう努力しています。

指値(買いますから値引きして下さい) に対しての対応を事前に検討しておく。

販売開始した後、購入を希望する方からの問合せが来た場合、『指し値』が入る場合も、あります。あらかじめ価格の許容できる金額の範囲をきめておくことにしましょう。

売り時を掴む。

問合せは、集中することが多いものです。いわゆる波があります。問合せが来るときにはいっぺんに、数件重なってきたりすることが多いものです。ここでは売主側の判断が非常に大切になります。

問合せに対して、あまりにも強気にいきすぎても、『売りどき』を逃がしてしまったりするケースがよくあるケースです。

売り時をのがさない。

数件あった指値(買いますから、この値段に値引きをお願いします。と買手が申し出ること)を強気一本で断ってしまい、問い合わせの波が、一旦おさまってしまって、結局また再売りをかけ、数ヵ月後に、以前より低い価格で販売せざるを得ない結果になってしまったケースなどもよく耳にする話です。

物件引合が来たときは、付近相場を研究するとともに、業者とも相談し、慎重かつ冷静に判断対処しましょう。

仲介を依頼する。

仲介の方法には3種類ございます。

売主 不動産業者

専属専任媒介 媒介を依頼した不動産会社以外に媒介(仲介)を重ねて、依頼できません。また、依頼者は、自分自身で見つけた相手方と不動産会社をとおさず売買契約等を締結することはできません。 売買物件を指定流通機構(専門の流通情報登録機関など)に登録のうえで、販売経過の状況などを週1回以上依頼者宛、に報告する必要があります。

専任媒介(仲介)

媒介を依頼した不動産会社以外に媒介(仲介)を重ねて依頼することは、できません。

自分で見つけた相手方であれば、不動産会社を通さずとも売買契約などを、することはできます。 不動産物件を指定流通機構(不動産情報登録機関)に登録の上、経過処理状況を2週間に1回以上、依頼された顧客に報告することが要求されています。

一般媒介

複数の不動産会社に重ねて仲介業務を依頼することができます。不動産 物件を流通機構に登録したり、販売状況経過処理の状況を報告する義務はありません。

不動産業者と相談し、ご自分にあう方法で販売依頼をしましょう。

当社では、以上3種類のうちの、どの方法でも媒介(仲介)を承っています。

投資用にマンションを買う

現在、中古マンションはかなり低価格で購入することが出来ます。

安い価格で購入して賃貸にまわすと10%前後の表面利回りが取れる物件が数多くあります。

こうして、賃貸しながら再転売する方法などの方法もあります。

詳しくは、当HPマンション情報へ