不動産売りの基本事項

「売り」の基本。売りたい金額をきめる。不動産売りの基本事項

「売り」の基本

売りたい金額をきめる。

まず、自分が売りたい希望額を出しましょう。住宅ローンの残高から割り出す方法や、内装など諸費用に支出した費用や様々な思い入れも含めて、自分の希望の売り値を決めます。

売れる物件価格を予想する。

自分の売却希望価格を決めたあとで、とりかかるのが、実際に売れるであろう価格を予想することです。近隣の同条件に近い売り物件の情報を見て判断するのも良いでしょう。また、不動産業者に相談すれば、すぐに調べてくれるでしょう。但、売れる価格は、様々な条件で異なります。近くで売れている価格が絶対ということではなく、これはあくまで参考価格です。高く売り出したければ、それでも問題はありません。人気エリアで、購入希望者が多くいる場合は、希望の高値でも売れる場合もあるからです。しかし、現実としては、高値の価格設定をした結果、長い間、買い手がつかない物件も多数あります。デスク

中古の不動産売買は、定価のない取引です。業者などにも相談し、納得できる価格を決めましょう。

売りたい時期の選択。

いつ売りたいかも重要な要素です。すぐ売りたい希望の場合は、価格もインパクト価格に設定する必要もあるでしょう。引越し、転勤、転校などの状況も考慮して置く必要があります。

不動産業者の選定

不動産業者への依頼の方法は3通りあります。

1専属専任媒介契約

2専任媒介契約

3一般媒介契約

いずれの取引態様でも、売主が支払う仲介の手数料金額は、変わりません。

違うのは販売の形態です。

一社に限って依頼する方法と数社に、同時依頼する方法です。数社同時依頼の一般媒介では、業者は独自に客付け販売をするようにうごきます。

一社に限って依頼の、専任媒介の場合は、通常依頼した業者を通じ、地域の不動産業者に仲介依頼が流されることになり、販売窓口は広がるでしょう。但し、専任で契約を取り付けても、あくまで、自社だけで客付けする不動産業者もいます。

弊社では、売主様に幅広く販売ルートを提供できるよう、不動産業者に情報開示を、しております。

住んだまま売るのか、引越してから、売るのか。

売出し時点で、現在お住まいということについては、特別問題はありません。但し、購入希望者が不動産業者の案内で内部を見る(内見・・といっています)ことが可能な状態にしておく必要があります。

この状態が売り値にも影響してくると、考えられます。

ご自宅を商品と考えて、なるべく商品価値を高く見せる工夫をしましょう。 アメリカなど欧米諸国では、いつなんどきも自宅の資産価値を高めておくように常日頃から、努力し、外装ペイントしたりDIYを怠りません。

従って、日本のように30年たつとボロボロの家になり解体以外考えられない。というような、ことはありません。

広告する。

広告は多い方が有利なことは当然です。しかし、コストを考えた場合いくらでも経費を費やすことはできません。

弊社では、提携インターネット情報センター、住宅情報誌、住宅業界紙でエンドユーザーのみならず、ほかの業者様への情報の開示も行ないながら、販売チャンスを拡げ、売主様にとって、一番有利な条件での、販売を常時に心がけるよう努力しています。

指値(買いますから値引きして下さい) に対しての対応を事前に検討しておく。

販売開始した後、購入を希望する方からの問合せが来た場合、『指し値』が入る場合も、あります。あらかじめ価格の許容できる金額の範囲をきめておくことにしましょう。

売り時を掴む。

問合せは、集中することが多いものです。いわゆる波があります。問合せが来るときにはいっぺんに、数件重なってきたりすることが多いものです。ここでは売主側の判断が非常に大切になります。

問合せに対して、あまりにも強気にいきすぎても、『売りどき』を逃がしてしまったりするケースがよくあるケースです。

売り時をのがさない。

数件あった指値(買いますから、この値段に値引きをお願いします。と買手が申し出ること)を強気一本で断ってしまい、問い合わせの波が、一旦おさまってしまって、結局また再売りをかけ、数ヵ月後に、以前より低い価格で販売せざるを得ない結果になってしまったケースなどもよく耳にする話です。

物件引合が来たときは、付近相場を研究するとともに、業者とも相談し、慎重かつ冷静に判断対処しましょう。

仲介を依頼する。

仲介の方法には3種類ございます。

売主 不動産業者

専属専任媒介 →媒介を依頼した不動産会社以外には、媒介(仲介依頼)を重ねて、依頼することができません。また、依頼者は、自分自身で見つけた相手方と不動産会社をとおさず売買契約等を締結することはできません。 売買物件を指定流通機構(専門の流通情報登録機関など)に登録のうえで、販売経過の状況などを週1回以上依頼者宛、に報告する必要があります。

専任媒介(仲介)

媒介を依頼した不動産会社以外に媒介(仲介)を重ねて依頼することは、できません。

自分で見つけた相手方であれば、不動産会社を通さずとも売買契約などを、することはできます。 不動産物件を指定流通機構(不動産情報登録機関)に登録の上、経過処理状況を2週間に1回以上、依頼された顧客に報告することが要求されています。

一般媒介

複数の不動産会社に重ねて仲介業務を依頼することができます。不動産 物件を流通機構に登録したり、販売状況経過処理の状況を報告する義務はありません。

不動産業者と相談し、ご自分にあう方法で販売依頼をしましょう。

当社では、以上3種類のうちの、どの方法でも媒介(仲介)を承っています。

投資用にアパートを買う

賃貸アパートの一棟売りも最近では安値で購入できる物件が数多く出回っています。

安く購入し、入居条件を見直したり、内外装など、若干のリフォームをして満室にすることにより、驚くような

利回りを獲得できることもあります。また、アパート一棟売りもご検討に値すると思われます。

投資用にマンションを買う

現在、中古マンションはかなり低価格で購入することが出来ます。

詳しくは、当HPマンション情報へ

不動産投資として、競売に参加する

この方法は一般の方にはあまり、お勧めできませんが、競売で安く購入できれば、当然ながら、利益を上げることが可能です。提携競売情報サイトをご紹介しています。【首都圏;グリーン住宅販売競売情報】

不動産の、価格が低迷している現在ですが、なかには不動産投資で利益をあげている人もいます。

資産運用のために投資用不動産をぜひご検討下さい。

早急買取を希望されるお客様はメール・電話・FAXにてご相談下さい。

係員が物件を調査してご相談させていただきます。

②不動産投資信託 

投資主とは 

不動産投資信託を購入した投資家のこと。通常の株式会社では「株主」に相当する。

証券取引所で不動産投資信託の投資口(通常の会社では「株式」に相当する)を購入することにより、不動産投資信託の投資主になることができる。

投資主は、不動産投資信託の主体である投資法人から、各会計期末に「分配金」を受け取ることができる。会計期間は通常6ヵ月に設定されているので、投資主は通常年に2回、分配金を受け取ることができる。

分配金(1年間の合計金額)は、投資口価格に対して、およそ3~4%に設定されていることが多い。ただし分配金は投資法人の賃料収入・不動産売却益・経常利益などにより、変動するものとされていることに留意したい(すなわち確定利回りではない)。

また投資主は、通常の上場会社の株主と同様に、投資法人に対して投資主総会における議決権などの権利を行使することができる。投資主総会における議決権は、保有する投資口の口数に応じて行使される。

その他、投資主は、代表訴訟提起権(投資信託委託業者、執行役員の責任追及の訴訟。投資信託法第34条の8)、総会決議取消請求権(投資信託法第94条)などの権利を行使することができる。 

不動産を運用対象とする投資信託のこと。アメリカでは

「Real Estate Investment Trust リアルエステート インベストメント トラスト」の頭文字をとって「REIT」(リート)と呼ばれている。

不動産投資信託(リート)は、もともと1960年にアメリカで生まれた金融商品である。不動産投資信託(リート)の基本的な仕組みは、多数の投資家から資金を集め、不動産投資信託を運営する「投資法人」がその資金を不動産(オフィスビルなど)に投資し、不動産から生ずる賃料収入などを投資家へ配分するというものである。

この不動産投資信託(リート)の最大の特徴は、投資法人が獲得した利益について、その利益のほとんどを投資家へ還元するならば、投資法人にかかる法人税は免除されるという点である。つまり投資法人は不動産と投資家との間を橋渡しする単なる器(うつわ)にすぎないという考え方により、投資法人自体は法人税非課税とされているのである。

1960年にアメリカで誕生したリートの市場は1990年代に入って急拡大し、アメリカでは200以上のリートが株式市場に上場されて、有力な金融商品となっている。

これに対して、かつて日本国内では法律上の問題から不動産投資信託(リート)を設立することができなかったが、平成12年に従来の「証券投資信託法」が改正され、「投資信託及び投資法人に関する法律」(改正投信法)となったことにより、日本でも不動産投資信託(リート)が解禁された。

日本国内での投資信託の対象となる資産は、従来は有価証券(株式、社債など)に限定されていたが、この平成12年の法改正により、投資信託の対象資産に、不動産が加えられた。これにより日本でも、不動産を対象とする投資信託が初めて可能になったのである。この法改正によって登場した不動産を運用対象とする投資信託は「不動産投資信託」「日本版リート」「Jリート」等と呼ばれている。

このような日本の不動産投資信託には、法的な仕組みとして、会社型投資信託と契約型投資信託の2種類があるが、現在のところ会社型投資信託が大半を占めている。また日本の不動産投資信託は、証券取引所に上場することが可能とされており、平成13年(2001年)9月10日の初上場以来、既に多数の不動産投資信託が東京証券取引所および大阪証券取引所に上場され、通常の上場株式と同様に毎日売買されている。

日本の不動産投資信託(会社型)では、投資主体である会社は「投資法人」と呼ばれ、その会社に出資する投資家は「投資主」と呼ばれる。また実際に不動産の取得・運用・売却を指揮する不動産投資のプロフェッショナルは「投資信託委託業者」と呼ばれている(投資信託委託業者は「資産運用会社」とも呼ばれる)。

最後に、日本の不動産投資信託に投資する際のポイントをいくつか挙げたい。

第1に、投資口(投資家が投資法人に出資する単位。普通の会社における株式に相当する)が20から100万円程度に設定されており、比較的購入しやすいものとなっている。

第2に、投資法人から投資家へ還元される分配金(通常の会社では配当金に相当する)は投資口価格(通常の会社では株価に相当する)に対して、3~4%という高水準にある。このため、預貯金や国債と比較して高い利回りを期待することができる。ただし投資口価格の下落による損失の危険もあることに留意したい。

第3に、投資法人の投資先はオフィスビル・商業ビル・賃貸マンションなど多岐にわたるが、各投資法人ごとに特色があるので、投資口を購入する際に各投資法人の運用方針を、「資産運用報告書」などで理解しておくのが望ましい(資産運用報告書は各投資法人のホームページで公開されている)。

第4に、投資法人は、資金を投入した不動産に関する情報の開示(ディスクロージャー)を法律により義務付けられている。具体的には、投資信託法(および政令)により「資産運用報告書」を開示しなければならない。この運用報告書には、投資対象であるひとつひとつの物件の稼働率・賃料収入が明記されている。ただし物件に入居しているテナントの名称までは開示されない(ごく一部の大口テナントの名称は有価証券報告書に記載される)。投資口を購入する際には、こうした物件の稼働率をチェックしておきたい。

第5に、投資法人の売上は、賃料収入と不動産の売却益から構成される。その反面、保有する不動産の時価の上昇・下落は売上高には算入されない。そこで不動産の購入価格(簿価)と不動産の時価とのズレに関する情報を投資家に開示する必要が生じる。この点、上場された不動産投資信託については「有価証券報告書」において、不動産鑑定士の鑑定による会計期末の各物件の時価を表示することが投資法人に義務付けられているので、投資口の購入の際の参考とすることができる。 

新しい会計

「賃貸収益獲得を目的として、または価格の上昇を目的として保有する土地・建物」のこと。英語ではInvestment Propertyという。

投資不動産については、国際会計基準では時価評価(または時価情報の注記)が求められており、このような国際会計基準での取扱いをわが国が採用するかどうかをめぐって、最近わが国で大きな議論が起きている.

投資不動産の会計上の取扱いに関する「国際会計基準第40号」を承認した。この国際会計基準第40号によれば、投資不動産とは「賃貸収益、資本増価、又はその両方を目的として保有する不動産」と定義されている。

具体的には、賃貸ビル、賃貸店舗、賃貸マンション、賃貸アパート、遊休地などが「投資不動産」に該当する。また遊休地を一時的に駐車場として利用している場合には、その駐車場は「投資不動産」に該当する。

その反面、通常の事業目的で所有する土地建物(例えば本社ビル、自社で使用する工場、自社で使用する店舗など)は「投資不動産」ではない。また、不動産会社・建設会社が販売目的で所有する土地建物は「投資不動産」から除外される。

このような投資不動産について、国際会計基準第40号では、原則的に決算日における「時価」により毎期評価することを求めている。また企業が時価評価を採用しない場合には、決算日における時価を貸借対照表に注記することを求めている。

また、投資不動産の時価評価を行う場合には、投資不動産の時価の変動から生じる評価益(または評価損)は、毎期の当期利益に含めて表示されることになる。

時価評価を行なわず、時価の注記だけを行なう場合には、国際会計基準第40号では、投資不動産は取得原価で評価され、毎期減価償却を行ない、減損が発生した場合には減損会計により損失を計上すればよい。つまりこの場合には通常の固定資産と同様の会計処理でよいことになる。

なお上記における「時価」は英語では「フェア・バリュー(公正価値)」と表現されている。この「フェア・バリュー」とは、原則として、取引知識がある者どうしの間で成立する資産の取引価額のことであり、不動産市場における市場価格と考えることができる

わが国で導入される減損会計においては、企業会計審議会の意見書によれば、投資不動産についても減損会計を適用することとされており、かつ時価情報の注記については今後の議論に委ねることとされている

つまり国際会計基準第40号が求めているような投資不動産の時価評価は我が国では導入せず、また時価情報の注記についても今後の議論によって先送りにされる可能性が高いのである。

ただし海外で資金調達を行なうような企業にとっては、国際会計基準に準拠した財務諸表の作成が今後ますます求められるようになるので、わが国でも投資不動産の時価情報の注記が後年実施されるようになる可能性があると思われる。

《株式会社不動産流通研究所 編》

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