アパート経営で資産運用を 老後対策に!ペイオフ対策に!活用しましょう

今回は、不動産投資のアパート経営やマンション経営について投稿のあったコメントのご紹介です。

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少子化が進行しています。アパート経営やマンションを経営している方は、ご心配なのではと思います。賃貸住宅に入居する人がいなくなるんでは?国土交通省住宅需要調査によると、持ち家に居住していない世帯のうち「相続できる住宅がある」と回答した人は42%でした。理論上では、およそ半数の人が、無理して家を買ったり、あるいは、借りたりしなくても実家の持ち家に住むことができることになります。しかしながら、同じ調査では、「将来相続する家に住む予定がある」と回答した世帯は、わづかに9%でした。理論上の数字と実際の考え方には、大きい乖離があるようです。少子化・高齢化などが進んでも、新しいすまいを必要としている層はまちがいなく存在します。

住宅の需要調査によると、「生涯的に持ち家に住まなくとも、その時々の生活状況に応じて必要とする住まいを確保出来ればいい」という層が10年前と比較して5%程度増えています。

要するに、その時期に応じた好む住まいに住みたいということです。

これに追討ちをかけるようにして、不況に拍車がかかっています。現在のように先の見えない環境下では、持ち家の購入に超長期ローンを組んで、更にボ-ナス併用で支払っていくという事はとてもこわい事です。それでは、取敢えず賃貸住宅にしておくか!となってしまうのです。これを反映して、首都圏ではアパート・マンション等の賃貸住宅の空室率改善が見られます。これを見て各住宅関連メーカー・建設会社等が賃貸住宅の建設をオーナー様に強くお勧めている訳です。

賃貸住宅経営はとても息の長い商売となります。

若干の自己資金を投入したとしても、投下した資金の回収までには10年以上はかかるものです。例え、今賃貸住宅に入居を希望する人が増えていたとしても、将来的には、確実に賃貸住宅の供給は飽和状態になります。毎年新規住宅が新築されていく中で、現在建てられている賃貸住宅は年々魅力を失っていくことでしょう。

さらに、借り手市場の選別・差別化が進んでいきます。首都圏で人気のディザイナーズマンションと称するものが地方に波及していくのも時間の問題でしょう。

それでは、賃貸住宅は建てない方が良いのだろうか?ということになりますが、逆にどういうものを建てておけば将来的にも色褪せることなく、長く賃貸住宅経営がで続けていかれるのか、という事をお考えになってみてはいかがでしょうか。

築年数を経た賃貸物件が新築物件よりどうしても、見劣りするのは、先ず外観です!

入居しようとする人は、若干の見栄も手伝って、同じ家賃ならより外観の良いカッコのいい家に住みたいと思います。

次に、他の物件がまねできないだけの高付加価値の家をを企画することです。住宅設備に関していえば、お金をかければ、あとからどの物件でも真似ができます。では、建物の構造に関してはどうでしょうか。

構造だけはまねする事はできません。

ところで、関東地方の住宅では年間に「床平米あたり7リットル」の灯油を消費するといわれます

年間の灯油消費量が、半分以下になるような高断熱・高気密住宅を換気も充分考えて建築する…。これも大きな付加価値の一つになると思いますが、皆様はどのようにお考えになりますか

これからは、付加価値の高い賃貸物件のオーナーを目指しましょう。

これからの賃貸住宅経営を考えた時、どうしても高齢者の世帯との付合いが増えてきます。しかし、高齢者向の賃貸住宅は、また新しいビジネスチャンスでもあるのです。

わが国社会の高齢化が、果たして賃貸住宅経営にどのような影響をもたらすのか…。高齢者の入居といえばすぐに連想するのが、病気、失火、賃料未払いなどですが、逆に高齢者から受けるイメージに、裕福、静かな暮らし、特段の問題もないといった性格も持ちます。

65歳以上の親族のいる世帯は全体で1,505万世帯、うち民営借家に入居しているのは136.8万世帯。さらにその中で、高齢者夫婦世帯数(夫65歳以上、妻が60歳以上の世帯)は24.5万世帯、人数にして68万人です。

つまり、

● 賃貸住宅に住む高齢者親族のいる世帯数 …136.8万世帯   ● 高齢夫婦世帯数 …24.5万世帯 68万人

これからの賃貸住宅経営を考えた場合、いやが上にも高齢者世帯との付き合いが増えていきます。

バリアフリー対応の賃貸住宅が首都圏ではSOHOやデザインマンションが大変な人気で、一部入居待ちの状態といいます。

今後は需要を第一に考えた場合、「高齢者用賃貸住宅」の建設が、手堅い賃貸住宅経営になるのではないでしょうか。

しかしながら、現段階ではオーナーさんの心配が全て解決できている環境ではありません。

今後は、一般の賃貸住宅が、介護施設や特別養護老人ホーム等と提携できるような環境が必要で、賃貸住宅に居住する高齢者の健康状態に応じて段階的対処が可能となれば、高齢者賃貸住宅の供給が進むものと思われます。

ところで、ある統計では、賃貸住宅に住む高齢者の平均資産は1,500万円程度で、非高齢者の倍とされているだけに、高齢者に対応できる賃貸住宅は、また新しいビジネスチャンスでもあるといえそうです。

これからの賃貸住宅経営を考える場合のキーワードは、少子・高齢化への対応です。

そこで、これから賃貸住宅を建設する際に大切なのが、予めエレベーターを設置しておくことではないでしょうか。

現在3階建てまでの住宅は、その殆どが階段での昇降ですが、将来もし高齢者を受け入れようとしたときに、エレベーター無しでは高齢者はさすがに遠慮するでしょう。廊下への手摺設置や、居室内部のバリアフリー化に関しては、後からリフォームで十分に対応できます。

アパート経営の5つのメリット

●メリット1 節税効果が大きい

例えば、土地にかかる固定資産税はアパートを建てることにより、更地の4分の1に軽減される。

●メリット2 インフレに強い

投資といえば安全であるがインフレに影響を受けやすい。しかし、アパート経営は毎月の収入が安定している上にインフレと共に家賃の値上げが可能であり、アパート の敷地価格の上昇も見込める。

●メリット3 手間・知識がいらない<br />

それほどの専門知識は必要としない。(もちろん税金や法律の知識があればそれにこしたことはないが。)日常的な管理は老人や主婦の片手間でも十分可能。

●メリット4 老後の強い味方<br />

高齢化社会を迎え、年金制度も危ぶまれている現在では、アパート経営は長い期間安定した確実な収入が得られる上、物価が上がれば家賃も上げられる。インフレに 強いメリットがある。いわば、“確かな年金”のようなもの。老後の強い味方になってくれる。

●メリット5 資産維持もOK

例えば、自宅の敷地の場合建物は、年月と共に劣化するため建て替えの時期がくる。そんなとき、準備資金が苦しいとなると、土地の一部を手放して建て替える・・・。 これがアパート併用住宅であれば、家賃収入を返済に当てることにして建て替え、資産の目減りを防ぐことが可能です