投資不動産の運用で資産運用を！

一般的な不動産売買（売却時）メモ帳‐参考 売りたい金額をきめる。 まず、自分が売りたい希望額を出しましょう。住宅ローンの残高から割り出す方法や、内装・ガーデニングなど諸費用に支出した費用や様々な思い入れも含めて、自分の希望の売り値を決めます。 売れる物件価格を予想する。 自分の売却希望価格を決めたあとで、とりかかるのが、実際に売れるであろう価格を予想することです。近隣の同条件に近い売り物件の情報を見て判断するのも良いでしょう。また、不動産業者に相談すれば、すぐに調べてくれるでしょう。但、売れる価格は、様々な条件で異なります。近くで売れている価格が絶対ということではなく、これはあくまで参考価格です。高く売り出したければ、それでも問題はありません。人気エリアで、購入希望者が多くいる場合は、希望の高値でも売れる場合もあるからです。しかし、現実としては、高値の価格設定をした結果、長い間、買い手がつかない物件も多数あります。 中古の不動産売買は、定価のない取引です。業者などにも相談し、納得できる価格を決めましょう。 売りたい時期の選択。 いつ売りたいかも重要な要素です。 すぐ売りたい希望の場合は､価格もインパクト価格に設定する必要もあるでしょう。 引越し、転勤、転校などの状況も考慮して置く必要があります。 不動産業者の選定 不動産業者への依頼の方法は3通りあります。 １専属専任媒介契約 ２専任媒介契約 ３一般媒介契約 いずれの取引態様でも、売主が支払う仲介の手数料金額は、変わりません。 違うのは販売の形態です。 一社に限って依頼する方法と数社に、同時依頼する方法です。数社同時依頼の一般媒介では、業者は独自に客付け販売をするようにうごきます。 一社に限って依頼の、専任媒介の場合は、通常依頼した業者を通じ、地域の不動産業者に仲介依頼が流されることになり、販売窓口は広がるでしょう。但し、専任で契約を取り付けても、あくまで、自社だけで客付けする不動産業者もいます。 弊社では、売主様に幅広く販売ルートを提供できるよう、不動産業者に情報開示を、しております。 住んだまま売るのか、引越してから、売るのか。 売出し時点で、現在お住まいということについては、特別問題はありません。但し、購入希望者が不動産業者の案内で内部を見る（内見・・といっています）ことが可能な状態にしておく必要があります。 この状態が売り値にも影響してくると、考えられます。 ご自宅を商品と考えて、なるべく商品価値を高く見せる工夫をしましょう。 アメリカなど欧米諸国では、いつなんどきも自宅の資産価値を高めておくように常日頃から、努力し、外装ペイントしたりDIYを怠りません。 従って、日本のように30年たつとボロボロの家になり解体以外考えられない。というような、ことはありません。 広告する。 広告は多い方が有利なことは当然です。しかし、コストを考えた場合いくらでも経費を費やすことはできません。 弊社では、提携インターネット情報センター、住宅情報誌、住宅業界紙でエンドユーザーのみならず、ほかの業者様への情報の開示も行ないながら、販売チャンスを拡げ、売主様にとって、一番有利な条件での、販売を常時に心がけるよう努力しています。 指値（買いますから値引きして下さい）　に対しての対応を事前に検討しておく。 販売開始した後、購入を希望する方からの問合せが来た場合、『指し値』が入る場合も、あります。あらかじめ価格の許容できる金額の範囲をきめておくことにしましょう。 売り時を掴む。 問合せは、集中することが多いものです。いわゆる波があります。問合せが来るときにはいっぺんに、数件重なってきたりすることが多いものです。ここでは売主側の判断が非常に大切になります。 問合せに対して、あまりにも強気にいきすぎても、『売りどき』を逃がしてしまったりするケースがよくあるケースです。 売り時をのがさない。 数件あった指値（買いますから、この値段に値引きをお願いします。と買手が申し出ること）を強気一本で断ってしまい、問い合わせの波が、一旦おさまってしまって、結局また再売りをかけ、数ヵ月後に、以前より低い価格で販売せざるを得ない結果になってしまったケースなどもよく耳にする話です。 物件引合が来たときは、付近相場を研究するとともに、業者とも相談し、慎重かつ冷静に判断対処しましょう。 『売った時の税金』 不動産を売却して利益が出た場合、売却した価格から取得費と売却に要した費用等、を差引いた金額に所得税と住民税が掛かります。但し、居住用資産の売却の場合、3000万円特別控除が受けられます。 また、売却損が出てしまった場合は、他の所得と損益通算して、確定申告で税金の還付を受けることが出来ます。一回の確定申告で控除する事が出来なかった場合は一定条件を満たせば、繰越の控除をすることができます。 仲介を依頼する。 3種類の仲介方法。 ■売主が、 不動産業者の場合 専属専任媒介 媒介依頼した不動産会社以外に媒介（仲介）を重ねて、依頼できません。また、依頼者は、自分自身で見つけた相手方と不動産会社をとおさず売買契約等を締結することはできません。 売買物件を指定流通機構（専門の流通情報登録機関など）に登録のうえで、販売経過の状況などを週1回以上依頼者宛、に報告する必要があります。 ■専任媒介（仲介） 媒介依頼した不動産会社以外に媒介（仲介）を重ねて依頼することは、できません。 自分で見つけた相手方であれば、不動産会社を通さずとも売買契約などを、することはできます。 不動産物件を指定流通機構（不動産情報登録機関）に登録の上、経過処理状況を2週間に1回以上、依頼された顧客に報告することが要求されています。 ■一般媒介 複数の不動産会社にかさねて仲介を依頼することができます。不動産物件を指定流通機構に登録したり、販売状況の途中経過の状況等を報告する義務はありません。 不動産業者と相談し、ご自分の希望条件にあった方法で販売の依頼をしましょう。 当社では、以上3種類のうち、どの依頼方法でも媒介（仲介）をお取り扱いしています。 アパート投資用物件を買う 現在、木造のアパート投資物件等は比較的安く、購入することが可能です。 安い価格で購入し、賃貸にまわすとおよそ8％〜12％前後の表面利回りを得られる物件が数多くあります。 賃貸しながら再転売する方法などの方法もあります。詳しくは、当HPマンション情報へ 東京都心部を除き、価格が低迷している現在ですが、低迷している今がチャンスの時とも言えます。 長期的視点で資産運用のために投資用不動産をご検討下さい。