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土地の有効活用のためにアパート経営・マンション経営
（賃貸マンション・ワンルーム投資など含む）などをお考えのオーナー様、ご相談ください。 |
お客様からのご質問 Ｑ＆Ａ
 ワンルーム経営・アパート経営など、賃貸住宅経営のメリットは ？
賃貸住宅を経営することのメリットを教えてください。
次のような様々なメリットが考えられます。
１. 長期にわたり安定した収入を期待することができる。
賃貸経営事業を始めると、月々家賃収入が発生し、その収入は長期にわたり安定して継続します。もちろん、地域・立地条件、あるいは時期によって空室が出ることもありますが、事業として考えた場合、比較的浮き沈みの少ないのが特徴です。
２. 節税効果を期待することができる。
固定資産税・所得税及び事業税・相続税等の節税効果が期待できます。
３. 優良な資産形成を計ることができる。
預貯金などに較べて、経済的変動の影響を受けにくく、目減りすることが殆どありません。
４. 資産運用として、それほど手間が掛からない
ワンルームマンション経営・アパート経営など、賃貸経営事業は実際の経営部分を管理会社に委託することで、ほかの事業に較べて少ない労力や手間で、経営をする事ができるため、サラリーマン等の副業としても適しているといえます。
 賃貸住宅経営を成功させるために、どのような条件が必要ですか？
アパート建築経営など、賃貸住宅経営を成功させるためには、その建設前から十分な計画を立てることが必要です。
特に次の２点が重要といえます。
１. 建設計画
賃貸住宅の経営は長期のものとなるため、その建築にあたっては、構造的にしっかりしたものとすることを検討します。また、入居者確保のため、住宅の間取りや、設備・建物外観などをできるだけ入居者のニーズにあったものを検討します。
２. 資金計画と収支計画
資金計画、収支計画をできるだけ綿密にたてることが重要です。これにより借入金額、毎月の返済額、家賃収入などをはっきりと把握します。この場合、借入金額や建築する住宅の戸数、家賃額に応じた様々な収支計算のケースが考えられますから、充分に検討し、その中から最適なものを選択することが良いと思われます。
 ワンルーム賃貸経営やアパート賃貸経営など、賃貸住宅経営と駐車場貸し経営はどちらが有利ですか？
空き地を所有しているんですが、賃貸住宅を建てようか、有料駐車場に利用するか。で、迷っています。どっちが得でしょうか。
賃貸住宅の建築と駐車場経営は、どちらも遊休土地を利用する手段といえます。駐車場も賃貸住宅も立地条件に左右されることと、その経営が比較的に、手間が掛からないという点で共通していますが、駐車場は建設費などがあまり掛からないのですぐにスタートしやすい反面で、税金上では固定資産税の点で非住宅用地として取り扱われるため土地に対する税額は住宅の賃貸経営に比べ大きくなってしまいます。
自宅と同一の敷地内での建築は可能か？
 自宅の敷地に余裕があるので、賃貸住宅を建てようと考えているのですが、同じ敷地内でも可能でしょうか。？
広い敷地に自宅を建てて、容積率とか、建ペイ率に余裕のある時は、その余った土地を活用して賃貸住宅を経営すると節税効果が期待できます。将来の安定収入確保の点でメリットがあります。
但し、同一の敷地内に複数の棟がある建物の場合で、自宅と共同住宅であれば、それは用途上では「可分」と看做され、敷地を分割して、それぞれに容積率・建ぺい率を計算されることになります。
また、公共団体等の条例により、建物の配置計画が制限されたりする事なども考えられます。専門家のアドバイスを受けるとよいと思います。
建築に必要な費用は
 賃貸住宅建設に要する費用にはどのようなものがありますか。？
賃貸住宅を建築するための費用には、、さまざまなものがあります。建物そのものの建築費用の他、まず既存の建物がある場合は、それを取壊す解体費用と、それが他人に貸していたものであればその補償費が必要となります。
また、今回建築する賃貸住宅の本体工事と別の契約となる付帯工事、またさまざまな手続の際に必要となる登記料などさらに、一時的に課税される登録免許税・不動産取得税・消費税などの税金も考える必要があります。
賃貸経営収支計画のたて方は
 賃貸住宅経営の収支計画のたて方について？ 教えてください。
収益計算の計画を立てる事は、賃貸住宅を経営するに際して、大変重要な事です。収入源となる家賃額や建築する住戸の、数など前提となる条件を変えて、さまざまなケースを検討してみます。収支の計算には、
賃貸経営での利益を求める損益計算と、手許に残るキャッシュを求めるための資金計算があります。
１. 損益計算
収入から支出を差引き、課税される所得を求めます。
２. 資金計算
損益計算と違い支出については、現金で支払うもの、全てを含みます。（以上みなとアセットマネジメント）
ワンルームマンション経営は今注目の資産運用法
日本の所得税の構造は「超過累進課税」です。そのために、所得が高い人ほど税率は高くなります。それだけではなく、厚生年金や雇用保険などの負担率も上がっています。現在は税制改革で最高税率が低くなってきていますが、重税感は払拭できません。これが現実である以上、「ワンルームマンションでも購入して、少しでも税金を安くした
い」と考える人が出てくるのは当然です。とくに高額所得者にとっては、かなりの節税効果があります。ワンルームマンションを所有し賃貸に出すと、不動産所得が発生します。サラリーマンの場合、これを給与所得とあわせて確定申告しなければなりません。いっぽう、不動産所得を計算する際には、必要経費を差し引くことが認められています。たいていの人はローンを組んで購入しますから、ローン利息やその他の経費を合算すると、実質収入以上の損金が発生します。この損金分を確定申告することで、払いすぎた税金が戻ってくる、つまり節税できることになるのです。
老後には年金代わりになる
日本では、「国民皆年金」ということになっていますが、高齢化社会を迎えて年金制度そのものの見直しが進められています。少子化で年金加入者が年々減少し、2025年には、年金受給者1人を2-3人が支えることになるともいわれ、年金の給付開始年齢は最終的に65歳に引き上げられます。老後の生活への不安は募るばかりです。そうした背景から、「公的年金はアテにできないから、それに匹敵する収入を将来にわたって確保しなければ」という人が多くなっています。そのひとつの形が、「家賃型年金」ともいえるワンルームマンション経営なのです。「私的年金」とするためには、定年までに現金で買っておくか、ローンの支払いを完了しておく必要があります。これによって、定年後は家賃収入がまるまる懐に入っくるのです。しかも、マンションという資産が残ります。確実に現金収入がある、資産が残っているという「保証」こそ、豊かな老後を迎えるための最高のパスポートではないでしょうか。
ローンを組めば生命保険としても活用できる
マンションをローンで購入する場合には、一般的に「団体信用生命保険」に加入します。ただし、60歳くらいの年齢で相続税対策として購入する場合、団体信用生命保険には加入しませんが、現役である場合はだいたいは加入します。
これにより、本人が命を落とすようなとき、あるいは高度障害状態となったときには、この生命保険が本人に代わってローンを返済(代位弁済)してくれます。その後の家賃収入は「ローン返済なしの家賃」ということで、残された家族の生活費になるのです。もちろん、ワンルームマンションという資産も残されます。このように、ワンルームマンションをローンによって所有するということは、いざというときの生命保険としても活用できるのです。以前はもっぱら投機目的、つまり値上がり益が目的でしたが、いまは値上がり益を狙っての「マンション転がし」ができるような状況ではありません。ワンルームマンション経営はあくまでも、年金と生命保険を兼ね備えたようなものだと考えてください。
【出稿元】日向.野利治(ひ.がのとしはる)不動産評論家 早稲田.大学政治経済学部卒。不動産業界事情に精通している第一人者 新聞やテレビでの評論活動の他、不動産業界の調査からコンサルティングまで幅広く活躍中。
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