■不動産投資物件・不動産物件売買の基礎 ちょっとメモ
投資不動産-収益物件の運用で資産運用を！
ちよっと立ち寄って一服
投資用にマンションを買う
現在、東京圏の中古マンションも、かなり低価格で購入することが出来ます。
安い価格で購入して賃貸にまわすと１０％前後の表面利回りが取れる収益物件が数多くあります。購入後、賃貸しながら転売する方法もあります。
売買知識ちょっとメモ/不動産業者を選定する
不動産業者への依頼の仕方は3種類あります。
１専属専任媒介契約
２専任媒介契約
３一般媒介契約
いずれの取引形態でも、売主が支払う仲介手数料は変わりません。
違ってくるのは販売の形態です。
一社に絞って依頼する方法と数社同時に依頼する方法です。数社同時に依頼する一般媒介では、
不動産業者は独自の客付けをするように動きます。
一社に絞る専任媒介の場合は、通常依頼した業者を通じ、地域の不動産業者に仲介依頼が流されることになり、
販売窓口は広がるでしょう。但し、専任で契約を取り付けても、あくまで、自社だけで客付けする不動産業者もいます。
弊社では、売主様に幅広く販売ルートを提供できるよう、不動産業者にも情報を開示しております。
住んだまま売るか、引っ越して売るか。
売出し時において、現在お住まいということは、何ら問題がありません。但し、購入希望者が不動産業者の案内で内部を見ることが可能の状態にしておく必要があります。
このときの状態が売値にも影響してくることが考えられます。
ご自宅を商品と考えて、なるべく商品価値を高く評価される工夫をしましょう。
アメリカなど欧米諸国では、いつなんどきも自宅の資産価値を高めておくように常日頃から、
努力し、外装ペイントしたりDIYを怠りません。
従って、日本のように30年たつとボロボロの家になり解体以外考えられない。
というような、ことはありません。
ワンルームマンションにしても同じように常日頃から住まいに愛着をもって接すれば、自ずから資産価値は
保持できるものです。
広告する。
広告は多い方が有利なことは当然です。しかし、コストを考えた場合いくらでも経費を費やすことはできません。
弊社では、提携インターネット情報センター、住宅情報誌、住宅業界紙でエンドユーザーのみならず、他の不動産業者様への情報開示も行ないながら、販売チャンスを最大に拡げ、売主様にとって、最も優利な条件での販売を常に心がけるようにしております。
指値（買いますから値引きして下さい） に対しての対応を事前に検討しておく。
販売開始した後、購入希望者からの問合せが来た場合、『指し値』が入る場合があります。予め販売価格の許容範囲を決めておきましょう。
売り時を掴む
問合せは、集中することが多いものです。いわゆる波があります。問合せが来るときにはいっぺんに、数件重なってきたりすることが多いものです。ここでの売主様の判断が非常に大切となります。
問合せに対し、あまり強気すぎても、売り時を逃がしてしまったりするケースが往々にしてあります。
売り時のタイミングを逃さない。
数件の指値を強気で断ってしまい、一旦波が収まって、数ヵ月後に、もっと低い価格で販売する結果になった物件もあります。
引き合いが来た場合、不動産業者とも相談し、慎重に対応しましょう。
『売った時の税金』
不動産を売ったときに利益が出た場合、売却価格から取得費と売却費用を差し引いた金額に所得税と住民税がかかります。ただし、居住用資産の売却の場合は、3000万円の特別控除が受けられます。
また、売却損が出た場合は、他の所得と損益通算をして確定申告により税金の還付を受けることが出来ます。一回の確定申告で控除しきれない場合は一定の条件を満たせば、繰越控除することもできます。
売る時の流れ
①売却の仲介を依頼します
②仲介業者を通して広告をします
③仲介業者を通して問合せが入ります
④条件が折り合えば契約です
⑤手付金を受け取ります。
⑥最終決済で、残金を受け取り、鍵と書類一式を渡します
買換えの場合
住みながら売却する場合と、引っ越してから売却する場合があります。
通常住みながら買い手を探す場合が多いようです。
仲介の依頼
仲介の方法には3種類ございます。
売主 不動産業者
専属専任媒介 媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。また、依頼者は、自分でみつけた相手方と不動産会社を通さずに売買契約などを締結できません 物件を指定流通機構に登録のうえ、業務処理状況を1週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません
専任媒介 媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。自分でみつけた相手方となら不動産会社を通さずに売買契約などを締結することができます 物件を指定流通機構に登録のうえ、業務処理状況を2週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません
一般媒介 複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができます 物件を指定流通機構に登録したり、業務処理状況を報告する義務がありません
不動産業者と良く相談してご自分にあった方法で依頼しましょう
当社では3種類のうちどの方法でも、仲介を承っております
投資用にアパートを買う
賃貸アパートの一棟売りも最近では安値で購入できる物件が数多く出回っています。
安く購入し、入居条件を見直したり、内外装など、若干のリフォームをして満室にすることにより、驚くような
利回りを獲得できることもあります。また、アパート一棟売りもご検討に値すると思われます。
不動産投資として、競売に参加する
この方法は一般の方にはあまり、お勧めできませんが、競売で市場価格より安く購入できれば当然利益を上げることも可能です。提携競売情報サイトをご紹介しています。【首都圏；グリーン住宅販売競売情報】
不動産価格が低迷している昨今ですが、中には不動産で利益をあげている人もいます。
資産運用のために投資用不動産をぜひご検討下さい。
早急に買取を希望するお客様はメール・電話・FAXにてご相談下さい。
係員が物件を調査してご相談させていただきます。
弊社の提供する収益物件の営業テリトリである｢東京圏｣について
［行政上の分類］
基本的に、政治・経済の中心である東京都区部にどの県を組み合わせるか、という命題なので、目的によって枠組みは異なる。
一都三県（東京都+神奈川県+千葉県+埼玉県）
東京都1263万人（うち特別区852万人）、神奈川県883万人、埼玉県707万人、千葉県607万人という巨大な一都三県と比べ、その周囲の県の人口は300万人台以下と格段に少ない（人口は2006年7月1日現在の推計人口）。
行政上は、これら一都三県が人口密集による特有の問題や政策課題を持っているため、ひとくくりに南関東としている。経済界では、この一都三県を「首都圏」と呼んでおり、それに倣って行政でも首都圏ということがあるが、法律等の定める首都圏の範囲とは異なっている。
［経済学的分類］
東京圏（東京都心から同心円状70km圏内 : 約3439万人）
東京都心への通勤・通学圏を基準に、経済的連関が深い地域を「東京圏」とする。東京の都市圏は戦後拡大傾向にあるため時期により範囲は異なるが、2000年国勢調査時では東京都心から70km圏内 を指している。この場合、実際の中心点は新宿移転前の旧東京都庁舎（東京都千代田区。現在の東京国際フォーラム）であるが、「都心から○○km圏」「東京○○km圏」というのが一般的である。
大阪圏や名古屋圏も同様な距離圏の設定があり、中心点は各市の市役所となっている。大阪圏や名古屋圏では「50km圏」をその範囲としているため、これらとの比較の際には「東京50km圏」が用いられる事もある。「東京圏」は関東地方南部に位置するので、「南関東」と言い換えることもある。
三大都市圏キロ圏人口 - 東京70km圏人口 : 34,394,178人（2000年）
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
