首都圏の投資用物件索引 <"> ローン関係、ご相談　お問合せ 「フルローン・オーバーローン物件購入にあたって（パート2）｣ 戻る フルローン・オーバーローン物件について補足説明をします。 良く不動産投資の本で紹介されている事が多いフルローンについてですが、実際のところどうなのかというところですが例えば年1000万未満の給与所得者（I）の場合と年収1000万以上2000万未満の方（II）の場合と2000万以上の方（III）に適合する物件をご紹介します。（年収の少ない方や、主婦、OL等の投資用不動産をフルローンで購入の話を掲載している本には正しいところもありますが、過剰に楽観的な例を載せているケースがほとんどです。実際にローンがおりないケースも散見されます。） �T 1000万未満の年収の方向け物件 *添付物件はいずれも売却済みもしくは決済予定となっております。 こちらの駒沢の物件は駅から数分でしかもほぼ10％近い想定利回りが期待できるものです。その為、ほぼ2日で終了しました。また、添付の生田の物件も1週間ほどで売り止めとなりました。弊社がお客様に仲介しました。こちらは駅からそれほど近くないですし、比較的田舎ですが小田急線沿線の学生の入居が期待できる好物件です。（生田には明治大学の理工学部等真面目な学生の住居が点在します。）RCでしかも検査済み書まであります！！ 生田の物件は4300万の融資が某都市銀行から出ました。買い付け価格が4400万でしたのでほぼフルローンといってよいでしょう。また、駒沢の物件も土地建物ともにこの価格帯にしては広いのでオーバーローンも期待できたように思います。 �U 一方1000万以上の年収のある方の場合にはもう少し大規模な物件を購入することが可能で1億〜2億程度の物件も購入可能となります。その例としてパート１でご紹介の千葉県習志野の物件があたります。 �V 3000万以上の年収のある方の場合は更に大きな物件の購入も可能になります。パート1でご紹介の添付表記の松戸の物件や添付北戸田の物件などがその例になります。北戸田の物件は実際に概算数字を都市銀行に出してもらいましたが2億4000万程度の評価でした。後はこれに対して個人の信用力の差によって減額されるか維持されるか異なります。 フルローン、もしくはオーバーローンで手元の現金を使わずに購入できる人とは大体以下のような方です。 �@ 定職に3年以上ついていること。 �A 預金残高が比較的あること。（500万〜1000万程度） �B 自営業者の場合には過去3年間の業績が安定的に黒字になっていること。 �C 堅実な将来プランが有ること。また、粘り強く交渉する忍耐力と銀行マンの信頼を獲る人間力のあること。 �D 専門職種・技能職種の方（弁護士、医師、会計士、SE、外資系金融の専門職等など） 逆にフルローンに限らず投資用不動産のローンを受けられない人は以下の様なかたです。 �@ 転職後間もない方 �A 高額な自宅を購入されて住宅ローン残高が大きい方 �B 預金残高が少ない方（住宅ローン等の期限前返済等をしている場合も含めて） �C 自営業者の場合には赤字（実質黒字でも）を出している方 �D 将来の堅実なプランがなく、また、物事を軽くひとごとの様に考えている方 いくら収益還元法で物件価格が割安であっても以上の様な方は融資を得るのがかなり難しいと言えます。なぜならば幾ら銀行が収益還元法で担保物件を高く評価してもそこから個人の信用を加味して最終的に決定されるのは今も昔も変わりないからです。（考えて頂ければ分かりますが、バブル後に一番つらい思いをされた方が現在は銀行の実務のトップもしくは経営のトップの位置に来ています。その方々が簡単に収益還元法のみに従って融資を了承するとは考えられません。） 例えば�Bが嫌われる理由としてはいざという時（物件の大規模修繕が必要、入居者が退去してリフォームが必要等の時）に対応できる現金が少ないと心もとないからです。また、銀行としても堅実にお金を貯められる人か否かを判断しているとも言えます。不動産投資である時期キャッシュフローがプラスだからと言って高級外車やブランド物を買われていざという時に返済が滞ってもらっては困るからです。また、�Cは時々見られますが自営業を行っており売り上げ・利益は多いのですが、過剰に経費を申告したり、減価償却を短くしたりしている方です。そして赤字を計上している会社です。税金を納めたくないので赤字を作るというのは一部の中小企業・資産管理会社で見られる現象ですが、そのような会社の経営者も銀行から敬遠されます。あたり前ですがその経営者の誠実度が見られるからです。不動産投資をするにあたってはそういった人々は敬遠され、避けられます。数十万〜数百万の税金をセーブする為に、将来の蓄えになる数千万から数億の不動産がいざというときに買えないというのは経営上もったいない話です。社員の社宅、賃貸店舗から自己所有店舗への転換、新規店舗の開業等などの前向きなビジネスプランが水の泡となり、小さな節税行為が大きなビジネスの発展を妨げます。「本当は」儲かっていても拡大が出来ずにもがくしかありません。 要はフルローンの融資案件においても過去を基に現在もしくは将来が判断されるのです。上記のマイナスポイントが複数当てはまる方の場合不動産投資の融資特にフルローン・オーバーローンを受けるのは難しく、ある程度の時間が必要になります。（数ヶ月から1年以上） この様な状態の改善は時間をかければ出来る場合もありますのでご相談ください。借りれない人が借り易くなる可能性がありますので…（あくまでも可能性ですが） I　1000万未満の年収 II　1000万〜2000万未満の年収 III　2000万以上の年収 生田物件 駒沢物件 松戸物件 駒沢物件 習志野物件 北戸田物件 戻る