（住宅ローンを賢く借りる・住宅を賢く買う）
日本銀行の量的緩和解除に始まりゼロ金利政策の転換によって日本の不動産市場、住宅市場に大きな影響がありました。そうした中で不動産投資をする為に投資用不動産もしくは住宅を購入するにあたって非常に重要な要素がローンを組めるかどうかになっております。せっかく気に行った物件があってもローンが組めないもしくはローンを組むのに時間がかかる事によって物件の購入が出来ないケースが散見されます。そうした中で、いかにうまく住宅ローンもしくはアパートローンを組むかのヒントを提示します。
①アパート兼用住宅（アパート付き住宅）の薦め
投資用不動産を資産運用目的で買う場合には通常アパートローンなどを組んで物件を購入します。その際に大きな問題になるのが耐用年数の問題になります。仮にRC造の物件でも都市銀行等では一部では30年-経過年数等が借りれる期間の上限になっております。ところが住宅ローンの場合には新築であれば当然のごとく35年借りれますし、中古物件であっても35年借りれる場合があります。
つまり、投資物件として検討していても半分が住居であれば半分の部分に対して金利の低い住宅ローンを組むことが出来ます。もし2階建てのアパートでも1階なり2階をワンフロアご自身が住むのであれば住宅ローンが借りれます。その際に多くのアパートが1階、2階共に同じ間取りになっており大規模なリフォームが必要になります。（中には元々住居としての間取りになっている物件もございます。）
一方都内の好立地に比較的安く戸建住宅を持ちたいという方も多く見られますが、金額が合わない、年収から計算してローンが組めないなどの理由で住居を断念されている方もおられるかと思います。
そういった方にも「アパート付き住宅」はメリットがあります。ご自身の年収だけではローンの返済が出来ない物件でも付属のアパートからの収入が年間213万も入ってくれば、自身の収入の足しになりますし返済期間を早めることが出来ます。もしくは繰上返済が可能になります。例えば本物件を4300万で購入し１階のリフォームに1000万かかると致します。その場合に不動産購入の諸経費300万を計上して5600万程度の出来上がりになります。そのうち仮に1000万を頭金として入れられた場合に4600万の借り入れが必要となります。4600万のローンを35年で3％固定で組んだ場合には年間の支払額は212万円になります。
そうです。実はアパート部分が満室であれば213万の収入がありますのでほぼ自身収入からの支払いがゼロで物件が購入できるわけです。（ほぼゼロというのは固定資産税等諸経費がかかりますので）現在のような金利上昇局面においては賢く住宅なり投資用不動産を購入するよう知恵を使う必要があります。弊社ではこの様な不動産の購入にご興味のある方とパートナーを組み一緒に考えながら物件を探しご案内して行きたいと思います。
ご興味のある方はメールフォームより。 |
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