フルローン
殆どの方が可能性がないとまで言えるほど厳しい現状となっています。（都市銀系）
フルローンは大っぴらには消滅しておりますが、一部密かに生き残っています。ただ、物件がフルローンになるかならないかの問題ではなく、個人属性でフルローンに持って行けるか否かのポイントになってきます。
現在、弊社でもフルローン可能であるという前提で対応しているお客様が数名おりますが共通しているのが年収ベースもしくは自己資金ベースでかなり高水準の方が多いという事です。
世帯年収別の分布で見ると大体上位数％前後に入ってくる人のみが対象になるかなといったイメージです。
もちろん銀行はあまり属性の良い人を優遇していることを大っぴらに出来ないので、「自己資金最低○○％入れてください。」と前面にだしております。よって、もしご自身が世帯年収の分布で上位数％以上にもしかしたら入るかもしれないとお考えの方はチャレンジされても良いかもしれません。
但し、地方の物件に関しては「逃げ切り」出来るか否かの前提で見られる事が重要かと思います。少子高齢化して入居率が低下すると思われる地方物件でも想定利回りが非常に高く15％以上等であれば早めに自己資金や借入金部分を回収出来るかもしれません。
空室率が高くなる前に回収出来るか否かが「逃げ切り」出来るか否かです。
何れにしてもリスクが高い投資なのであまりお勧めしませんが、リスク許容度の高い方はチャレンジしても良いかもしれません。不動産投資の中でも最もリスクが高い部類に入るのが地方物件をフルローンで買うという事である事は認識されて置く必要があるかと思います。
フルローンの可能な銀行をもう一つ開拓しました。地方銀行です。他の業者を通じて銀行を紹介してもらいました。
条件としては抵当権の付いていない物件を共同担保として提供出来る物件があるか否かがポイントになります。弊社が把握している限りでは都市銀行が純資産数億円以上の富裕層向けに出しているという事ともう一行傷の浅い地方銀行が属性とエリア限定で融資しているという状態です。
フルローンで不動産投資をするのは狭き門であるのは変わりありません。
（旧 コメント）下記は数年前に記載していたコメントです。
実際のところどうなのかというところですが例えば年1000万未満の給与所得者（I）の場合と年収1000万以上2000万未満の方（II）の場合と2000万以上の方（III）に適合する物件をご紹介します。（年収の少ない方や、主婦、OL等の投資用不動産をフルローンで購入の話を掲載している本には正しいところもありますが、過剰に楽観的な例を載せているケースがほとんどです。実際にローンがおりないケースが散見されます。）
*添付物件はいずれも売却済みもしくは決済予定となっております。
こちらの駒沢の物件は駅から数分でしかもほぼ10％近い想定利回りが期待できるものです。その為、ほぼ2日で終了しました。また、添付の生田の物件も1週間ほどで売り止めとなりました。弊社がお客様に仲介しました。こちらは駅からそれほど近くないですし、比較的田舎ですが小田急線沿線の学生の入居が期待できる好物件です。（生田には明治大学の理工学部等真面目な学生の住居が点在します。）RCでしかも検査済み書まであります！！
生田の物件は4300万の融資が某都市銀行から出ました。買い付け価格が4400万でしたのでほぼフルローンといってよいでしょう。また、駒沢の物件も土地建物ともにこの価格帯にしては広いのでオーバーローンも期待できたように思います。
もう少し大規模な物件を購入することが可能で1億～2億程度の物件も購入可能となります。その例としてパート１でご紹介の千葉県習志野の物件があたります
可能になります。パート1でご紹介の添付表記の松戸の物件や添付北戸田の物件などがその例になります。北戸田の物件は実際に概算数字を都市銀行に出してもらいましたが2億4000万程度の評価でした。後はこれに対して個人の信用力の差によって減額されるか維持されるか異なります。
2008年11月現在では下記条件よりはるかに厳しくなっています。現況、融資情報についてはお尋ねください。
大体以下のような方です。
① 定職に3年以上ついていること。
② 預金残高が比較的あること。（500万～1000万程度）
③ 自営業者の場合には過去3年間の業績が安定的に黒字になっていること。
④ 堅実な将来プランが有ること。また、粘り強く交渉する忍耐力と銀行マンの信頼を獲る人間力のあること。
⑤ 専門職種・技能職種の方（弁護士、医師、会計士、SE、外資系金融の専門職等など）
逆にフルローンに限らず投資用不動産のローンを受けられない人は以下の様なかたです。
① 転職後間もない方
② 高額な自宅を購入されて住宅ローン残高が大きい方
③ 預金残高が少ない方（住宅ローン等の期限前返済等をしている場合も含めて）
④ 自営業者の場合には赤字（実質黒字でも）を出している方
⑤ 将来の堅実なプランがなく、また、物事を軽くひとごとの様に考えている方
以上の様な方は融資を得るのがかなり難しいと言えます。なぜならば幾ら銀行が収益還元法で担保物件を高く評価してもそこから個人の信用を加味して最終的に決定されるのは今も昔も変わりないからです。（考えて頂ければ分かりますが、バブル後に一番つらい思いをされた方が現在は銀行の実務のトップもしくは経営のトップの位置に来ています。その方々が簡単に収益還元法のみに従って融資を了承するとは考えられません。）
例えば③が嫌われる理由としてはいざという時（物件の大規模修繕が必要、入居者が退去してリフォームが必要等の時）に対応できる現金が少ないと心もとないからです。また、銀行としても堅実にお金を貯められる人か否かを判断しているとも言えます。不動産投資である時期キャッシュフローがプラスだからと言って高級外車やブランド物を買われていざという時に返済が滞ってもらっては困るからです。また、④は時々見られますが自営業を行っており売り上げ・利益は多いのですが、過剰に経費を申告したり、減価償却を短くしたりしている方です。そして赤字を計上している会社です。税金を納めたくないので赤字を作るというのは一部の中小企業・資産管理会社で見られる現象ですが、そのような会社の経営者も銀行から敬遠されます。あたり前ですがその経営者の誠実度が見られるからです。不動産投資をするにあたってはそういった人々は敬遠され、避けられます。数十万～数百万の税金をセーブする為に、将来の蓄えになる数千万から数億の不動産がいざというときに買えないというのは経営上もったいない話です。社員の社宅、賃貸店舗から自己所有店舗への転換、新規店舗の開業等などの前向きなビジネスプランが水の泡となり、小さな節税行為が大きなビジネスの発展を妨げます。「本当は」儲かっていても拡大が出来ずにもがくしかありません。要はフルローンの融資案件においても過去を基に現在もしくは将来が判断されるのです。上記のマイナスポイントが複数当てはまる方の場合不動産投資の融資特にフルローン・オーバーローンを受けるのは難しく、ある程度の時間が必要になります。（数ヶ月から1年以上）
この様な状態の改善は時間をかければ出来る場合もありますのでご相談ください。借りれない人が借り易くなる可能性がありますので…（あくまでも可能性ですが）
昨年2007年を一年を通してフルローン物件の購入のニーズは結構ありましたが、中々厳しい年だったかもしれません。
ただ、今年、是非とも一棟もの投資用マンションを購入したい方は不動産市況等以下の傾向をご理解ください。
①フルローンになる一棟物の1億円以下の物件というのは首都東京圏では、探すのが不可能な状況である。また、銀行も評価がかなり辛くなって来ている。
②フルローンになる物件を購入する場合に買主（借り手）の属性が今まで以上に重要になる。
③フルローンやオーバーローン物件を購入するには不動産業者との二人三脚が今まで以上に求められる。
④フルローン物件を購入するにあたって自己資金の機動性が今まで以上に重要になる。
⑤フルローン物件を購入するにあたり銀行が今まで以上残債の額を気にするようになってきている。
①に関してですが、現在の市場では1億円以下と言う、現金で購入される層の結構多い価格の物件に関しては特に物件の動きが早く、また、優良な物件は機動性の高い現金の買手のところに売られる場合が多い。よって特に1億円以下の一棟物のマンションの価値が割高になっている。
つまり、1億円以下の物件は銀行ローンでフルローンを組むのに今の市場環境では向いていない。
一方1億円～3億円前後の物件はむしろ現金での買手が極めて限られるので比較的ローンの承認を待てる時間的猶予がある場合が多い。よってこれらの物件の中には粘り強い価格交渉やローン審査を経て購入可能な物件が存在する。
②に関してですが、過去にも書いたのですがより物件購入額に対して借入の比率の高い売買に関しては本人の年収と手持ち資産の残高がポイントとなる。一般的に投資用不動産に対しての借入上限は年収の10倍ぐらいが一応の目安であると言われている。その場合に今まで買えていた年収700万前後の層の購入が今後はかなり難しくなると思われる。
それは①でも指摘した様に1億円以下の投資用物件であまり良い物件が多くないという事がある。
銀行もその様な状況を理解しまた、サブプライムローンの余波や教訓からか年収の多くない層への融資を絞ってきているからである。（一部銀行では1000万以下の年収の方の投資用不動産購入や区分マンション一戸の売買は本店承認が必要となるそうです。区分マンション1戸を買うのは銀行でもそれだけハイリスク、ロー担保融資と受け止められている。）ただ、自己資金が豊富な場合は別の話となります。
③に関しては、言わずもがなで年収や資産に応じた物件情報や調査が重要になるからです。不動産会社に年収や資産や負債を隠して都合の良い物件情報はなかなか得られない事は明白であります。年収が少なくても誠実に情報開示し妥協すべきは妥協するという買い方をされている方などは同じ時期に来られた年収が3倍のMBA取得者よりも多く資産を増やすことに成功されている例もあります。
我々も毎日10時間近く投資用不動産の事を考え情報の入手や調査や物件価格交渉を行っています。何年もそれを継続して行っている事で掴める情報はあります。そういった情報が買う人の身の丈にピッタリと合っているどうかが重要です。いっくら良い物件でも今の身の丈に合わない物件を幾ら検討しても買う人にとっても仲介する不動産会社にとっても共にあまり生産的ではありません。
また、物件を売る方も買手のしっかりとしたピクチャーが見れる業者を選ぶ傾向があります。いわば私たちはお客様のプレゼンテーターなのです。「お客様」の良い点、確実性、誠実さ等を売主に伝えなければなりません。
例えばこんな感じです。
「この方は上場企業Ａ社の役員で年収は1500万以上で自宅は世田谷区にあり残債はありません。
現金等は2000万あるが出来れば現金の持ちだしを少なく購入したいので銀行から目一杯借りる予定です。
退職を5,6年先に控えているのでその際に退職金が3000万程出る事になっているので、それを借入銀行にも報告してます。概ね良好な感触です。株式などの有価証券も500万前後持っています。お子様は皆独立して現在は奥様と二人で悠々自適な生活を送られています。」等と話をした場合に売る方も「それは有望そうですねしばらく待ちましょう。」という事になります。
一方
「買付をもらいました。指値でローン条項付きですけど検討してください。」と言った場合、当然「どんな方なんですか？」と売主側は聞くでしょう。「ちょっと分からないですけどお金はある方の様でしてそれでもローンで買いたいそうです。」と来た場合に「ちょっと見させてもらいます。」と買付を受け取るだけで何の進展もありません。
売主は買主の状態がイメージ出来ないと真剣になれないのです。よってそういった人には良い返事や良い交渉と言うのは成り立ちません。どんな物件でもそうですが、特に売り手を待たせる場合の多い事業用ローンをフルに借りるフルローンやオーバーローンの場合には購入への道が一向に近くなりません。
④フルローン物件を購入するにあたって自己資金は頭金の一部と諸経費として最終的には投入されます。ローンの目処が立たないとローン条項付きで物件売買の契約を締結する事は売主が躊躇するので出来ません。ローン条項付きの契約といってもローン条項に掛からない様にローンを固めて契約に入るというのがセオリーとなっています。（契約作業が全くの無駄な事務作業になりますので。）
そんな中金額の大きいフルローンの物件を購入する場合例え5％の手付けといっても1000万近くの金額になります。1000万近くの資金を円預金で何の運用もせず置いておくという事は稀でしょうが、契約締結と同時に手付けを打たなければ物件を他者に回されてしまうのがフルローン不動産の定めです。よって、高レバレッジの信用取引やフォレックス運用やあまり小口に分けた運用は近く不動産投資をしたいのであればお勧めしません。いざフルローンで買いたい買える物件が出たという時に解約するのに手間が掛かります。
また海外の投資信託等の場合には解約の意思表示から資金化まで半月以上掛かる場合もあります。機動的に契約に入れる為、めい一杯自己資金を外貨商品や高いボラティリティの金融商品に投入するのは避けましょう。むしろ、円の普通預金や期間の短い定期預金のロールオーバーするようなタイプの物に資金を集中しておきましょう。
資産運用のメインを投資用不動産に据えた投資家の方は臨戦態勢を整えておきましょう。
⑤フルローン等の物件購入価格に対してローンの比率の高い融資に対して、銀行は非効率な資金調達や担保価値の低い他の物件での運用を嫌います。その例が金利の高いノンバンクなどから借りて新築のワンルームを購入するという投資行動です。そもそも一戸の資産価値自体がそれ程高くなく、新築プレミアムがたっぷりと入った割高なワンルームの購入それ自体が銀行の個人信用情報審査で大きなマイナス要因となります。また、そういった物件の購入にあたって金利の高いノンバンクや他行での借入も余分な借入残高として評価されてしまいます。
土地付きの物件の所有に比べて区分所有物件は銀行評価上担保価値がどうしても出てきません。担保価値が出ないという事は、債務＞担保価値という状態を意味しています。物件の担保評価に比べて担保価値が低くなるとせっかくお持ちの現預金や有価証券等の資産の残高をマイナスする様な作用となります。不動産投資の手始めとして始めたワンルームマンション投資が選択肢を少なくするマイナスの要素となる皮肉な結果となります。
中途半端な投資不動産ならむしろ何も持っていないまっさらな方のほうが融資が通り易いのが現実です。
これは住宅ローンの残高でも該当します。快適で豪華な自宅を住宅ローンを組んで買った直後は投資用不動産をフルローンで購入するのは余程年収の高い方以外はかなり厳しいのが現実です。
今年、2008年一棟物投資用マンションをフルローンで購入するには以上の様な事を念頭に置いておきましょう！！