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銀座　収益nk

弊社、信託受益権売買登録番号　「第二種金融商品取引業」関東財務局長（金商）第2067号」

弊社のお客様で信託受益権案件（ファンド所有の売り物件）の物件に興味を示された方がおりその方に簡単に流れを説明しました。他の方で信託受益権売買を検討されている方のご参考になるかもしれませんので書いてみます。

Q信託受益権売買の流れはどの様になっておりますか？普通の所有権売買と別にコストがかかりますか？

A信託受益権の売買に関しては特別なコストは必要ありません。むしろ売買契約の印紙税が200円になる等コストは削減されます。

流れとしては以下のようになります。 １．銀行ローンの内々定を受ける ２．売買金額の詰めを行う ３．信託受益権の契約書の作成を行う ４．銀行ローンの内定を受ける ５．信託受益権の事前説明を受けて契約書を締結する（例11月25日） ６．銀行ローンの契約を行う（例11月27日） ７．司法書士に全てチェックさせて問題なければ銀行のローンの実行手続きに入る（例11月28日） ８．信託受益権の決済を行う（例11月28日） ９．信託受益権の信託契約の解除を行う（例11月28日） １０．信託から出された不動産の所有権登記を行う（例11月28日） 簡単に言えば以上の手続きになります。通常と異なるのは書類の種類が多いという事と手続きが何段階にも分かれている事です。ただ、司法書士が全てチェックしますし銀行もチェックします。信託銀行は個人顧客もしくはそれに類する法人とのトラブルを極端に嫌いますので非常に保守的な手続きを経て最後まで到達します。 2，3年前にファンドが購入した物件を信託銀行に入れる際には２箇所のデューデリジェンス（最低2か所の不動産鑑定士から評価を得て）を経ています。信託銀行内の不動産鑑定士等がその後チェックをして問題のないと思われる物件を入れる様に選択しているので物件周りのリスクはかなり精査されていると思います。書類がそろっているケースが多く検査済書等もありむしろ借り入れる際の銀行の審査はスムーズに進むかもしれません。

11月23日付けのインターナショナルヘラルドトリビューンにサブプライム関連の面白い記事が出ていたので紹介します。（逐語訳では御座いません。）

フレディーマック（アメリカローン最大手の一角）が言うには「もうサブプライムローンだけではない。今年や昨年に提供したローンの評価を約1300億程下げる必要にせまられた。」
フレディーマックは歴史的にサブプライムローンを購入してこなかったが、サブプライムというカテゴリーではなくともローンを実行する前に疑問を呈すべきであった様な真に疑わしいローン購入することがあった。

「元になる基準が低下してしまった。それが全体に及んでいた。」というのがフレディーマックのCFOの見解でした。

ローンを実行しすばやく転売する事を前提にしていた金融機関はローンが確かに返済されるかどうかをあまり気にしていなかった。リスクを他者に転化する金融のプロはリスクを更に取れる余地を作っていった。その結果新たな"NINAローン"という発明をプライムローンのエリアにしてしまった。

NINAローンとは？

「No income no asset」の略語で、必ずしも収入や資産が無い人に融資をしたというのでは無く、収入や資産の"本人の申告に基づく"ローンで通称"Liars loan - うそつき者のローン"とも言われています。
銀行は借入者の収入や資産に関して質問をするが借入れる人の言う事を鵜呑みにしていた。

今月からフレディーマックはそう言ったローンを保証しなくなったが、より債務不履行の確率が他のローンより高くなっている。週ごとにいかに信用供与が広く拡大されていたかが明らかになってきている。不良債権の為の償却積立金の3分の2が2006年と2007年の融資分から発生している。

フレディーマックの元の仕事はローンを買取、保証し、資産担保証券にして売却する事である。

中略

フレディーマックはその基準が低下していた事を示すデータを公表した。2003年から以前のローンではIOローン（interest only)（*1） 元金据置ローンを買うことは無かったが、今年では約4分の1程度がIOローンになっている。

以下省略

解説
フレディーマックという準公的な金融機関（住宅ローン市場に安定的に資金を供給するために、米国連邦議会の公認のもと1970年に、ファニーメイがモーゲージ市場で十分カバーしていなかった部分に資金を供給するために設立された政府系金融機関。）でもローンの基準が下っていたという事と、NINAローンやIOローン等サブプライムローンだけで無く日本では知られていないまだ悪いローンが出てくる可能性があるという雰囲気が伝わったかと思います。

*1）ちなみにIOローンは日本では不動産転売会社等が利用しているくらいであまりなじみはありませんが、イギリス等のヨーロッパの国でも不動産投資にIOローンが定着してきている様です。（幣社独自ヒアリングによる）IOローンは借りている期間は金利のみ支払っているだけなので元本が全く減りません。よって金利が上昇したり不動産担保価値が目減りした場合には非常にリスクの高いローンになって来ます。日本では一部物件や顧客に対してフルローンやオーバーローンが提供される場合がありますが、更にリスクの高いIOローンは銀行等のメジャーな金融機関は提供しておりません。（投資目的で）よって日本は世界の流れに良い意味で遅れている状態です。

2009年1月　フルローンについて、殆どの方が可能性がないとまで言えるほど厳しい現状となっています。（都市銀系）

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略歴：　早稲田大学卒業　　米系証券会社、欧州系証券会社を経て、みなとアセットマネジメント株式会社を設立。ブローカレッジ、デリバティブ関連の商品開発経験など金融関連の経験を活かした不動産投資アドバイスを行っている。一連業務　融資･決済・継続経営まで的確なサポートをこころがけ、多数のリピーター様を抱えている。

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